Es un avalúo profesional realizado por un evaluador certificado para determinar el valor de un bien en un momento determinado. Se lleva a cabo mediante el estudio de las características físicas, topográficas de ubicación y todas aquellas que puedan afectar positiva o negativamente al precio de transacción de los inmuebles en una tasación, mediante un sistema estadístico matemático. Los avalúos de inmuebles suelen tener una vida útil de seis a doce meses, ya que los precios de los inmuebles varían a lo largo del tiempo. Puede ser solicitado por una persona física o jurídica.
¿Qué es un Avalúo inmobiliario?
Un Avalúo es la acción realizada por un experto para determinar el valor intrínseco monetario de un bien o propiedad. Esto ocurre cuando se adquiere un préstamo bancario, una hipoteca o cualquier otro tipo de crédito. Como garantía se toma posesión de un bien o propiedad que puede cubrir la deuda en caso de que no se cumpla el contrato.
El Avalúo de los inmuebles se realiza mediante un estudio técnico imparcial, en función de sus características físicas, su uso, el análisis del mercado y la zona donde se encuentra el inmueble. De esta manera se obtiene una estimación clara y precisa del valor del inmueble.
Al igual que otros bienes, se analiza el estado físico en el que se encuentran, la funcionalidad y el valor que tienen en el mercado. Un Avalúo inmobiliario es, en definitiva, un estudio que se realiza para evaluar el valor de una propiedad. Lo realizan expertos que tienen en cuenta varios factores.
Tipos de Avalúos
Ahora bien, el apartado anterior es la idea general o lo que se entiende por avalúos. En Colombia, existen dos tipos de calificaciones que explicaremos en breve.
El avalúo catastral es el valor determinado de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en el comprendido. Esto lo determina el artículo 8 de la Resolución 0070 de 2011.
En otras palabras, el avalúo catastral es una herramienta que el gobierno colombiano utiliza para determinar cuánto impuesto predial se recaudará durante el año. Para ello, se elabora un informe de avalúo en el que se evalúan los factores y se establece un precio de referencia para un bien o inmueble. Todos los años se realiza en el país un censo inmobiliario en el que se analizan las condiciones del terreno donde se encuentra la vivienda, su ubicación, el estado de las vías de comunicación cercanas y el acceso a los servicios públicos; además, se tiene en cuenta la antigüedad, los acabados y la conservación del edificio.
El impuesto también ayuda a la ciudad a recopilar información que permite a los alcaldes y gobernantes planificar el crecimiento urbano y tomar decisiones sobre planificación e infraestructuras. Es importante señalar que el gravamen tiene un valor máximo equivalente al 70% del valor comercial de las propiedades urbanas y al 50% de las rurales.
Es importante señalar que este tipo de evaluación no se recomienda para las operaciones inmobiliarias. Esto se debe a que esta evaluación no determina el valor comercial real de la propiedad en cuestión.
Al respecto, el Consejo Técnico de la Procuraduría Pública menciona que: «es probable que la valoración no cumpla con los requisitos del valor razonable exigido en los marcos de información financiera, a menos que represente el precio de venta determinado según el precio que los participantes del mercado pagarían en una venta típica.»
Lo que debes tener en cuenta
A veces la tasación de la propiedad no refleja el valor real de la misma. Para solucionar este problema, puede solicitar una retasación para demostrar que el valor del terreno no se ajusta a sus características y condiciones.
Como propietario, puedes solicitar una corrección del catastro cuando:
- El área de terreno que tiene Catastro no es la correcta.
- Si el área construida que tiene Catastro corresponde a la del predio.
- En aquellos casos en los que el nombre del propietario, la escritura, fecha y matrícula inmobiliaria no están bien.
- En el predio solo hay vivienda y Catastro define que su uso es comercial.
- Si en el predio hay vivienda, pero también hay un local, panadería, cafetería, peluquería, etcétera, y Catastro informa que su uso es de vivienda.
Esta rectificación es totalmente gratuita y el único coste que deberá asumir es el de las fotos de los inmuebles y las escrituras. Debe presentar una solicitud por escrito ante la entidad correspondiente, en este caso las oficinas principales de Catastro o en los Centros de Atención Distrital Especializados. En el siguiente paso, deberá presentar una fotocopia legible de la escritura pública de adquisición del inmueble y documentos/pruebas que demuestren errores en el valor de tasación del inmueble.
También conocido como avalúo inmobiliario, este documento es necesario para vender, comprar o simplemente conocer el valor de un inmueble. Define el precio que una persona debe pagar o fijar al realizar cualquiera de las dos transacciones mencionadas anteriormente. Del mismo modo, las valoraciones de los inmuebles pueden utilizarse con fines contables, como garantía de préstamos hipotecarios, reclamaciones judiciales, alquileres y compraventa de inmuebles entre una persona física y el Estado.
Para entenderlo mejor, es habitual que los bancos realicen este tipo de tasación antes de conceder a alguien un préstamo hipotecario. Con la tasación en la mano, la entidad financiera determina cuánto dinero va a prestar al solicitante. Es decir, en función del valor que arroje esta tasación, el banco tomará una decisión sobre cuánto prestará a la persona que solicitó el préstamo.
Lo que debes tener en cuenta
Cuando se va a adquirir un inmueble, el avalúo inmobiliario revisa y examina varios aspectos, los más importantes son los siguientes: qué tipo de inmueble es, una casa, un apartamento o una oficina; cuál es el objetivo; comercial o de alquiler y su ubicación, en qué departamento, municipio, alcaldía nivel local, sector, barrio y urbanización se encuentra.
También se hace un estudio de las características generales del sector, como la clase de barrios, los tipos de edificios del sector y la manzana y las actividades que predominan en la zona.
Para construir legalmente en un lugar determinado, es necesario inspeccionar el terreno. Se identifica la topografía y el relieve, así como la urbanización del terreno, la etapa, la manzana, el número de lote y su forma y configuración geométrica.
Por otra parte, se comprueba y analiza la construcción, las superficies del edificio, el número de plantas o niveles, la distribución, la antigüedad del edificio, la descripción de la distribución y el estado de conservación.
Además del valor del terreno, el avalúo también tiene en cuenta otros componentes como la evaluación de la estructura, la cubierta, los acabados de la fachada, los pisos superiores, la mampostería, las ventanas, las puertas, las escaleras exteriores e interiores, los acabados de las zonas exteriores, la ubicación dentro del complejo, el valor de los gastos de gestión y los servicios públicos, entre otros.
Son muchos los factores que afectan al valor de una vivienda. Entre ellos están los aspectos técnicos, como la ubicación, y las condiciones externas, como la demanda y la oferta en el mercado.
Otro avalúo que existe en el país es el avalúo para seguros, el cual consiste en un informe para determinar el valor por el cual se puede reconstruir un inmueble en caso de un siniestro. Su objetivo es encontrar las pólizas para los bienes inmuebles.
Requisitos para un avalúo
Los procesos de valuación inmobiliaria parte de un requerimiento del propietario o intermediario financiero, posteriormente se entrega información básica para realizar una cotización, se aprueba, después se propone y se realiza la visita.
Adicionalmente se entrega información del inmueble, y finalmente se entrega el dictamen o avalúo, así lo explica el representante de la empresa.
Para realizar el avalúo, se necesitan los siguientes requisitos del inmueble:
Adicionalmente, para otro tipo de inmuebles se solicitan documentos específicos de acuerdo con cada tipología de edificio. Durante este periodo de evaluación y para la resolución final se realizará una adecuada inspección de los materiales constructivos, ubicación, edad y estado de conservación del inmueble.
Además de la calidad del diseño y de la construcción del bien en relación con la de los comparables y sus similitudes ya que es de máxima importancia en el valor, todo ello está referido a la superficie oficial y comprobada del inmueble en valoración, informa el director. Los días que tardará un proceso de valuación depende del avalúo a solicitar: vivienda de 3 a 4 días, comerciales de 6 a 8, y especiales de 8 a 12, o en casos de complejidad ha de estimarse y pactarse el plazo final.
Se debe considerar que la relación que hay entre el avalúo y el precio final del inmueble es un referente para el vendedor y el comprador, “es un documento estable, a través de metodologías específicas, que determina el valor de las cosas. El precio final de venta de un inmueble es considerado de la oferta y demanda”. Este documento tiene una vigencia “entre seis meses y un año como estándar, pero también depende del enfoque que se desea gestionar y el tipo de activo; este periodo es avalado mientras el inmueble no haya sido modificado o cambien las condiciones económicas del país”.
Aspectos legales de los avalúos
En Colombia existen varias normas que regulan la actividad evaluatoria del país. Sin embargo, las más importantes son el Decreto 1420 de 1998 y la Ley 1673 de 2013.
Mediante el decreto, quedaron establecidos los lineamientos de los avalúos en Colombia, dejando claras las normas, procedimientos, parámetros, criterios y requisitos para la realización de los avalúos. Así mismo, a través de la Ley 1673 de 2013 quedaron estipulados las actitudes, competencias y responsabilidades de los evaluadores del país.
Esta ley es sumamente importante porque ningún avalúo será válido si el perito (evaluador) no cumple con los requisitos que están en el documento. Los requisitos más importantes son: que el perito o la persona evaluadora tenga la formación académica correspondiente a la profesión y que este registrado en el Registro Abierto de Evaluadores (RAA) y/o en la Corporación Autorregulador Nacional de Evaluadores (A.N.A.).
Otros aspectos legales relevantes es que el avalúo tendrá una vigencia de un año a partir de la fecha de expedición. Además, solo se podrá solicitar un avalúo dentro de la vigencia. Es decir que, si pediste el avalúo de tu casa, no podrás solicitar otro mientras está en trámite el primero o durante el año de vigencia de ese primer peritaje.
Esperamos que el tema de los avalúos haya quedado claro y que, al momento de comprar, vender o arrendar un inmueble tengas en cuenta que el avalúo comercial es el que determina el valor que debes pagar para dicha transacción. Por su parte, el avalúo catastral es el que las Alcaldías y Gobernaciones usan para determinar el impuesto predial que cada año debemos pagar si somos propietarios.
Preguntas Frecuentes
El avalúo es importante cuando uno tiene dudas sobre el precio de este, saber qué variaciones ha tenido el mercado, si se ha hecho alguna mejora en el inmueble o ha cambiado algo en el entorno. Muchas veces es recomendable tener un avalúo para saber el precio estimado de la casa o apartamento que se quiere vender.
También es muy importante que el vendedor conozca que para las entidades financieras al realizar un préstamo dependen del avalúo del inmueble que se está dando como garantía
Lo más importante es que la persona que haga el avalúo sepa prestar este tipo de servicios, eso es vital porque hacer avalúos no es tan sencillo como parece. El Evaluador debe ser respaldado por una entidad seria, ejemplo, La Lonja de Propiedad Raíz, La Sociedad Colombiana de Arquitectos, Ingenieros o Evaluadores. A partir de enero del 2017, los evaluadores van a registrarse en el Registro Abierto de Evaluadores, esta entidad certifica personas capacitadas en el oficio de hacer avalúos a inmuebles urbanos o rurales.
El avalúo lo que le ayuda a la persona es a determinar si lo que él considera que vale su inmueble y lo que el mercado está dispuesto a pagar por él, coinciden. En la medida en que el vendedor y el comprador puedan ratificar cuál es el precio, facilitan la compra y venta del inmueble
Es un servicio gratuito que se presta para que el usuario pueda realizar, con base en su propio inmueble, un comparativo entre bienes de características similares que se encuentran en un mismo sector o radio. Para que este análisis sea posible, se piden características especiales como: el tipo de inmueble, el área, el estrato, las habitaciones, el tiempo de construcción, entre otros.
Es un servicio que le permite al usuario conocer el valor real de un inmueble en arriendo o venta en el mercado. Para determinarlo, es necesario contar con la visita de un perito avalador registrado y autorizado, que mediante inspección física del predio define la tasación del valor del bien inmueble según la normatividad colombiana. Este servicio puede ser solicitado en línea, aunque posteriormente se fija una hora y fecha para la visita y gestión correspondiente.
Es un servicio que le permite a los usuarios conocer el valor de un inmueble categoría 6, por medio de la gestión de un perito avalador registrado y autorizado. Para realizar este proceso, se lleva a cabo la inspección física del inmueble y se aplican diferentes métodos de ordenamiento jurídico para la tasación del valor del bien de manera certificada.